La loi n°1.433 du 18 novembre 2016 : un nouveau statut pour les baux à usage de bureau

La loi n°1.433 du 8 novembre 2016, parue au Journal de Monaco du 18 novembre 2016, organise un nouveau statut dédié aux baux à usage de bureau en insérant au Code civil les nouveaux articles 1616-1 à 1616-7.

Désormais, lorsque des locaux sont loués en vue de l’exercice d’un travail intellectuel et des prestations qui y sont liées (incluant la réception de clientèle), les parties peuvent, même si ce travail ou ces prestations sont par ailleurs liées à une activité commerciale, industrielle ou artisanale du moment que cette activité n’est pas directement exercée dans les lieux et qu’aucune marchandise n’y est livrée ni stockée, conclure un bail échappant aux dispositions de la loi n°490 du 24 novembre 1948.

Le nouveau statut intéresse dès lors non-seulement les professions libérales (qui n’étaient toutefois pas soumises au statut de la loi n°490 du 24 novembre 1948 sauf à opter volontairement pour son application), mais surtout – et c’est là tout l’intérêt du dispositif – les locaux à usage de simple bureau administratif de toutes activités commerciales ou industrielles.

En substance, le bail à usage de bureau doit être conclu par écrit pour une durée au moins égale à 5 ans, renouvelable par tacite reconduction pour une durée équivalente à défaut de congé notifié (par lettre recommandée A.R. ou acte d’huissier) moyennant un préavis de 6 mois.

Le locataire bénéficie toutefois d’un droit de résiliation anticipée : à l’issue du délai d’1 an à compter de la prise d’effet du bail, il peut y mettre fin à tout moment moyennant un préavis de 6 mois.

Le loyer est librement fixé entre les parties et se trouve, sauf accord contraire, révisable annuellement sur la base de la variation de l’indice INSEE du coût de la construction.

Enfin, tout paiement d’un pas-de-porte à l’entrée dans les lieux, comme tout paiement d’une éventuellement indemnité en cas de non-renouvellement à la sortie des lieux, se trouvent expressément prohibés.

L’originalité de ces nouvelles dispositions réside dans le fait qu’il s’agit à la fois d’un statut purement volontaire, puisque la loi prévoit qu’il n’est applicable que si les parties ont contractuellement choisi de s’y soumettre, mais néanmoins impératif, puisque la loi précise qu’il exclut le statut d’ordre public des baux commerciaux mais également que toutes clauses, stipulations et arrangements qui auraient pour effet de faire obstacle à ces dispositions sont nuls et de nul effet qu’elle qu’en soit la forme.

S’il doit être accueilli avec satisfaction en ce qu’il répond à un besoin des acteurs économiques en offrant une alternative qui se veut sécurisée au statut – parfois trop lourd en termes de contraintes temporelles et financières – des baux commerciaux, ce nouveau statut doit toutefois être appréhendé et utilisé avec précaution tant qu’il n’a pas subi l’épreuve du Juge.

L’équipe du Pôle Immobilier de PCM AVOCATS se tient à votre disposition pour toute demande de conseil ou de rédaction spécialement adaptée à vos besoins.

Par Sophie Marquet et Didier Klatt

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